OM DENNE EPISODE
On termine cette semaine l’échange avec Stephen SCHWEICKART, président de VScreen, leader de la vidéo immobilière automatisée sur le continent nord-américain pour aborder les tendances de la vidéo immobilière et le rôle de l’agent aux Etats-Unis. On aborder ici de nouvelles technologies qui émergent, Hyperlapse d’Instagram ou encore les 360 interactif de Matterport mais aussi la manière dont l’agent immobilier aux Etats-Unis s’occupe d’une transaction.
Lionel LATHAM : Il nous reste la dernière conversation portant sur les tendances. Parlons de l’outil Hyperlapse d’Instagram, qui m’a l’air intéressant. Nous avons vu a démonstration que vous m’avez envoyée. C’est le genre d’outil qui permet à un amateur de produire une vidéo d’excellente qualité, avec la stabilisation, le contraste, les réglages et tout ce qui s’ensuit. Pour vous, c’est un bon produit, surtout pour les vidéos de quartiers.
Stephen SCHWEICKART : Oui, je pense que c’est un outil bien utile. Je pense que chaque propriété devrait bénéficier d’une bonne photographie pour bien montrer les pièces de la maison. Cependant, il manque, selon moi, deux choses à la plupart des publicités. La première est que je voudrais voir l’environnement dans lequel se trouve la maison, ce qu’Hyperlapse permet de faire. Vous savez, vous pouvez utiliser Google Street View. Je me souviens que lorsque ma sœur a déménagé dans une maison dans le sud-est de Paris, j’ai eu envie de voir alors je suis allé sur Google Street View. C’est comme si je me baladais dans les rues.
Lionel LATHAM : C’est bien.
Stephen SCHWEICKART : Et c’est comme ça que j’ai pu voir où est-ce qu’elle habitait avant d’aller lui rendre visite en personne et de voir les rues par moi-même. Mais maintenant, avec Hyperlapse, vous pouvez vous balader pendant 10 minutes dans votre quartier et en faire une vidéo de 30 secondes qui guide l’utilisateur et qui lui permettra de voir tout ce qu’il y a dans les environs.
Donc, vous avez l’extérieur de la maison et une vision très proche du voisinage. Vous avez aussi les photos de l’intérieur de la maison. Mais pour moi, une autre chose qui manque et qu’Hyperlapse permet d’avoir, c’est la possibilité de relier toutes les photos de l’intérieur de la maison. Je peux donc voir une photo du salon. Généralement, on peut voir une photo du salon, puis une photo de la cuisine, sans savoir comment ces pièces sont reliées ou comment la maison est aménagée.
Avec Hyperlapse, vous entrez par la porte avec votre portable et vous vous promenez dans toute la maison et dans chacune des pièces. Et voilà, vous avez une vidéo de 30 à 60 secondes qui vous guide dans toute la maison. Vous pouvez alors visualiser l’aménagement global des pièces. Et entre les photos, l’Hyperlapse de l’intérieur de la maison et le quartier, je pense que c’est un outil très efficace. Et comme ça n’a été annoncé présenté qu’hier, c’est donc un outil très récent.
Lionel LATHAM : Donc, ça veut dire que ça va prendre encore plus d’ampleur. C’est un argument de plus pour éviter d’engager un professionnel de la vidéo. En fait, tous ces outils donnent de plus en plus de possibilités à l’agent pour produire ses propres vidéos, ou même à un propriétaire qui souhaite rajouter des informations. Pensez-vous que, plus tard, disons d’ici cinq ans, il y aura toujours de la place pour ces vidéos professionnelles personnalisées de bonne facture ?
Stephen SCHWEICKART : Je pense que quelque part, il y aura toujours une place pour ces vidéos. Je ne sais pas si vous connaissez Matterport, une entreprise qui a lancé un logiciel plus tôt cette année. Il s’agit d’une caméra 5 000R de 4 500 $ que vous placez dans tous les coins de la pièce. Les photos que vous prenez sont des photos à 360°. Ensuite, le logiciel associe les photos de manière à donner à l’utilisateur la possibilité de parcourir littéralement la maison entière.
Lionel LATHAM : C’est une vision panoramique interactive.
Stephen SCHWEICKART : Totalement interactive et panoramique. Mais ce n’est pas comme si j’entrais dans la pièce pour faire des photos panoramiques. Je peux me promener dans toute la maison, comme sur Google Street View. Je peux aller dans cette direction et regarder, je peux passer par cette porte, descendre les escaliers… C’est vraiment génial. Je pense que ça nous permet de voir l’évolution de l’industrie. Vous avez des vidéos de présentation, comme celles que nous faisons. Ensuite, vous avez les vidéos très précises de ce que la propriété est réellement, comme celles de Matterport, dans lesquelles vous pénétrez dans la maison et la visitez. Aujourd’hui, c’est encore cher et vous devez engager un professionnel pour faire le travail pour vous. Par contre, Hyperlapse est une version de Matterport accessible à tous, avec laquelle vous pouvez tout faire vous-même, mais vous n’aurez pas la même expérience qu’avec Matterport.
Je pense qu’on aura toujours besoin de présenter aux gens les informations d’une propriété sur un plateau, ce que font entre autres les vidéos de visites virtuelles de luxe. Cependant, je pense qu’on ne verra qu’une combinaison d’outils utilisés par différents agents, parce qu’ils répondent aux besoins de leur marché local plus que dans un autre quartier, selon le genre de propriétés que vous vendez.
Lionel LATHAM : Ce que je trouve amusant, à vous entendre, c’est qu’aux États-Unis, il semblerait que vous voulez produire des descriptions et des contenus toujours plus précis sur la propriété pour en proposer une visite virtuelle. Mais en France, lorsqu’on parle de produire des vidéos et communiquer les informations relatives à l’emplacement et tout ce qui s’ensuit, les agents pensent que ça ne va pas jouer à leur avantage et qu’ils vont peut-être laissé passer l’opportunité de discuter ouvertement avec une personne qui n’aura regardé que 2 ou 3 photos et appelé. C’est grâce à ça qu’ils pourront mieux comprendre les besoins de l’acheteur et lui proposer la propriété qui lui convient. C’est comme ça que les agents immobiliers en France travaillent et je reçois ce genre de réponse vraiment très souvent.
Mais aux États-Unis, ce genre de chose ne semble pas vous effrayer et vous pensez même qu’un acheteur peut encore contacter l’agent après avoir fait sa propre visite virtuelle.
Stephen SCHWEICKART : Il y a énormément de pièces mobiles dans l’achat d’une propriété et les gens auront toujours besoin de contacter un agent. D’autre part, je pense qu’il y a environ 1,2 millions d’agents immobiliers dans le pays, mais seulement près de 300.000 d’entre eux exercent à plein temps et prennent vraiment leur travail à cœur. Et c’est à cause de la technologie : je peux décider de devenir un agent et mettre mes informations sur Zillow et si je vous paie de l’argent sur Zillow, je serais toujours en tête et je pourrais vous vendre une maison. Mais c’est quand même dommage, parce que, si vous voulez, cette méthode rabaisse le niveau de l’expérience que vous allez avoir.
En même temps, la culture française est très différente de la culture américaine. Quand je vais en France pour rendre visite à ma sœur et que nous dînons dehors, c’est exceptionnel, vous savez. Nous restons là quelques heures, et tout ça, c’est de la convivialité. La proximité est plus importante en France qu’aux États-Unis. Je pense qu’une grande partie de la communication aux États-Unis est un peu impersonnelle et très basée sur la technologie. Dans un ascenseur, tout le monde a les yeux rivés sur sont téléphone et ils ne se parlent même pas entre eux. C’est totalement différent en France, même si, et c’est une chose que j’ai remarquée, il n’y a pas de contact visuel.
Donc, oui, je pense que c’est un modèle intéressant lorsque vous regardez la différence dans la manière dont les gens communiquent.
Lionel LATHAM : Il est certain qu’il y a des différences historiques et culturelles derrière tout ça. Cependant, il y a également une évolution et il y a beaucoup d’autres choses qui expliquent cette différence, à mon avis. Ce n’est pas facile de résumer ça en 5 minutes, mais encore une fois, aux États-Unis, il n’y a aucun problème à montrer de plus en plus de détails et de mettre la description complète en ligne.
Stephen SCHWEICKART : Les consommateurs contrôlent beaucoup plus qu’il y a 5 ou 7 ans. J’achète une maison au bord d’un lac dans le Sud de l’Indiana, ou sur les côtes, en un mois. J’ai visité un certain nombre de maisons ici le mois dernier, avec un agent, et j’ai pu en savoir 10 fois plus sur ce qui était à vendre près du lac : les environs, la culture, les attractions locales… Il m’a demandé : « Comment connaissez-vous tout ça ? », et je lui ai répondu : « Oh, j’ai simplement passé quelques heures à faire des recherches en ligne parce que je sais que je veux vivre ici et je n’ai pas envie de perdre du temps à regarder des maisons avec vous, alors que je peux me renseigner moi-même sur les 4 propriétés que je veux voir ».
J’ai déjà fait des recherches sur les environs, les statistiques et tout, ce qui permet de simplifier toute la procédure. Je pense qu’au fur et à mesure où la culture française s’adapte à la technologie, le temps est précieux. Cependant, je ne pense pas que la relation personnelle qui se crée lorsque vous accompagnez quelqu’un pendant une visite et tout au long de l’investissement et de la transaction la plus importante de sa vie sera un jour supplantée. D’ailleurs, je ne sais pas à quelle fréquence les gens déménagent en France.
Lionel LATHAM : Moins qu’aux États-Unis en tout cas.
Stephen SCHWEICKART : Les gens déménagent beaucoup plus souvent ici et je crois qu’ils sont peut-être assez expérimentés pour le faire eux-mêmes avant d’engager un agent. Mais en même temps, je pense que c’est pour cette raison que c’est moins personnalisé qu’en France où on n’achète une maison dans les 20 prochaines années, contrairement aux États-Unis où on achète une nouvelle maison tous les 7 ans environ. C’est totalement différent.
Lionel LATHAM : C’est vrai. Vous dites donc que l’acheteur peut lui-même découvrir la maison, le quartier et ses environs lui-même. Dans ce cas, pourquoi ne contournerait-il pas l’agent finalement ? Je pense que ça représente une autre pression pour les agents français. Si je leur donne trop d’informations, ils contacteront simplement le propriétaire par leurs propres moyens et concluront l’affaire eux-mêmes.
Stephen SCHWEICKART : Je ne pense pas que ça puisse se produire, et je vais vous expliquer pourquoi. Lorsque j’ai acheté une maison récemment, j’ai eu besoin de l’agent. J’ai essayé de l’acheter par moi-même et comme j’en connais un rayon sur l’immobilier, je me suis dit : « Je comprends tout ça, je n’ai besoin d’aucune aide ». Mais une fois dans la transaction, j’ai réalisé qu’il y avait un arbre pile à la limite de la propriété. La limite divise l’arbre. À qui donc appartient cet arbre ? Il me fallait un agent pour le découvrir.
Apparemment, ils n’avaient pas payé leurs taxes depuis un moment et le gouvernement avait un privilège sur la maison. C’est le rôle de l’agent de me communiquer cette information. Ce n’est pas à moi de savoir qui doit payer les arriérés d’impôts et qui a des privilèges. Je ne savais pas où obtenir une assurance pour la maison. Je ne sais pas comment fonctionne l’assurance immobilière en France, mais ici, c’est très important. Et c’est l’agent qui m’a guidé à travers toutes les procédures. La clôture, les documents à signer… Nous avons établi une déclaration selon laquelle le vendeur doit me prévenir s’il y a un problème quelconque avec la maison. J’ai besoin d’un agent pour me guider dans cette étape. Une fois que vous êtes au cœur de l’expérience d’achat et que vous vous retrouvez autour d’une table pour acheter une maison, vous ne pouvez pas le faire sans un agent.
Lionel LATHAM : Effectivement. Vous n’avez pas cette expertise.
Stephen SCHWEICKART : Et je n’en ai pas non plus le temps, comme n’importe qui d’autre ! Par contre, j’ai le temps de faire des recherches en ligne et gagner du temps, parce que je sais ce que veux et que c’est mis à ma disposition dans l’intimité de mon salon, pendant que je bois du vin en mangeant des pâtes. Je peux simplement chercher une maison et obtenir toutes les informations nécessaires, sans passer par toutes ces étapes avec un agent.
Lionel LATHAM : Combien cela coûte-t-il d’acheter une maison aux États-Unis ? J’imagine que si vous achetez une maison aux États-Unis, l’acheteur comme le vendeur est accompagné d’un agent ?
Stephen SCHWEICKART : Habituellement, le pourcentage qui va dans les transactions immobilières est de 6 %. Généralement 3 % à l’acheteur et 3 % au vendeur. Ces 3 % sont départagés entre les commissions et l’agent de différentes manières. Mais généralement, la commission moyenne est de 3 %. Il se peut que l’agent en touche l’intégralité, il se peut qu’il en touche la moitié, selon leurs relations et comment sont définies les commissions.
Lionel LATHAM : D’accord. Qui paie le budget de la publicité, comme le fait d’investir dans une vidéo de visite virtuelle de la propriété, par exemple ?
Stephen SCHWEICKART : Généralement l’agent.
Lionel LATHAM : L’agent lui-même. En d’autres termes, c’est déduit de sa commission de 3 % ?
Stephen SCHWEICKART : Oui. Il existe différentes manières de le faire. L’agent achète directement les publicités à l’entreprise. Ou alors, l’agent passe un accord de masse, comme ce que nous faisons avec les vidéos annonces, où ils peuvent en acheter des milliers.
Lionel LATHAM : Oui, et ce n’est pas si cher.
Stephen SCHWEICKART : Ensuite, ils les regroupent dans les frais de l’agent. Pour avoir la possibilité d’accrocher leur licence à l’agence, un agent doit payer 100 $ par mois. Ça représente, en quelque sorte, leurs cotisations.
Lionel LATHAM : Parfait. En ce qui concerne les tendances, VScreen projette-t-il de se développer en Europe ? Êtes-vous dans une situation où le marché est immense ? Cela vous convient-il ? Projetez-vous de vous étendre en Europe ?
Stephen SCHWEICKART : Nous en avons discuté. En fait, au cours de ces 3 derniers mois, les demandes internationales venant des Émirats Arabes Unis jusqu’en France, en passant par l’Angleterre, l’Australie, ou encore l’Afrique du Sud, sont montées en flèche. Nous avons probablement reçu plus de demandes de la part d’entreprises étrangères au cours de ces 3 des mois que ces 3 dernières années.
Encore une fois, c’est tout « ça ». Je ne sais pas quoi exactement, mais c’est à croire que tout a vraiment basculé au cours de ces derniers mois. Je peux vous dire que la vidéo est présente sur tous les fronts depuis ces 18 derniers mois, bien plus qu’elle ne l’a jamais été. Je serais tenté de dire que les 3 sujets qui ont le plus d’importance aujourd’hui dans la publicité sont : la vidéo, la technologie mobile et comment améliorer l’expérience mobile, et enfin, j’ose dire que c’est l’ « Uber-risation ». Je ne sais pas si vous avez Uberin en France.
Lionel LATHAM : Oui, nous l’avons.
Stephen SCHWEICKART : Localiser un agent sur une carte et ce que je peux faire avec cet agent. Est-ce qu’il peut me faire visiter la propriété tout de suite, parce que je me trouve devant la maison, avec mon téléphone. Ce sont probablement les 3 sujets les plus importants du moment dans le domaine de l’immobilier aux États-Unis.
Lionel LATHAM : Très bien. Une dernière question : si vous n’aviez qu’un seul conseil à donner à un agent immobilier français, quel serait-il ? Vous connaissez un peu la France et vous y êtes venu plusieurs fois. La culture est différente, nous en avons parlé. Que diriez-vous ?
Stephen SCHWEICKART : N’ayez pas peur de la technologie. La technologie est votre amie. N’hésitez pas à l’adopter. Ce n’est pas une question de « quoi », mais de « quand ». Elle sera présente sur tous les fronts en France également. Il faut aussi savoir que la technologie ne remplacera jamais le fait d’accompagner l’acheteur à travers toutes les procédures de la transaction. Ça ne pourra que multiplier vos chances d’être contacté par des acheteurs et des vendeurs, parce que vous êtes la référence locale pour tout ce qui se rattache à l’immobilier et aux informations qu’ils trouveront en ligne. Aux États-Unis, plus de 90 % des acheteurs de maisons commencent leurs recherches avec Google. 90 %. Si vous investissez beaucoup dans la technologie, les consommateurs n’auront aucun mal à vous trouver. Et même s’il est possible qu’ils n’achètent rien pendant un an, servez-leur les informations et la technologie sur un plateau et ils ne vous feront pas perdre votre temps. Lorsque vient le moment où ils vous contacteront, une demi-journée vous suffira pour les convaincre d’acheter, parce qu’ils auront déjà fait tout le travail de terrain à votre place. La technologie est vraiment votre amie, et pas votre ennemie. Elle vous permet de gagner en temps et en volume.
Lionel LATHAM : Parfait. Pour conclure, merci beaucoup Stephen. Ce fut très intéressant d’avoir cette conversation avec vous.
Stephen SCHWEICKART : Je vous en prie.
Qu’avez-vous pensé de cette 3ème partie de l’interview ?
Quel est votre vision de l’immobilier aux États-Unis après avec regardé, écouté ou lu les 3 parties de l’interview avec Stephen SCHWEICKART ?
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